20260309 두산위브 더센트럴 수원 청약 분석

두산위브 더센트럴 수원 수원 장안구 영화동 재개발 | 556세대 | 삼성전자 출퇴근 25분 | 2028년 9월 입주

수원시 장안구 영화동에 들어서는 수원111-3구역 재개발 아파트입니다. 두산건설이 시공하며, 지하 2층~지상 29층 6개동 총 556세대 중 일반공급 275세대를 모집합니다. 전용 59㎡ 위주(273세대)로 구성되어 있으며, 삼성전자 수원·화성 캠퍼스 25분 출퇴근이 최대 장점입니다. 다만 분양가가 장안구 시세 대비 다소 높게 책정되어 안전마진은 제한적입니다.

#수원청약 #두산위브 #장안구재개발 #삼성전자출퇴근 #전용59㎡ #2028년입주 #경기도분양

275세대일반공급 (총 556)

6.9~7.9억59A㎡ 분양가

25분삼성전자 출퇴근

3/10(화)1순위 청약

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1순위 청약 접수까지

⚡ 이 청약의 핵심 3가지

① 수원 중심부 재개발 대단지 → 수원111-3구역 556세대. 구도심 탈바꿈의 핵심 프로젝트.
② 삼성전자 직주근접 → 수원 영통캠퍼스 25분, 화성캠퍼스 25분. 삼성맨 출퇴근 최적 입지.
③ 분양가 부담 → 59A 최고가 7.9억원. 장안구 현재 시세 대비 높아 안전마진 제한적.

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단지 개요 경기도 수원시 장안구 영화동 93-6 (수원111-3구역 주택재개발)

단지명	두산위브 더센트럴 수원
공급규모	지하 2층 ~ 지상 29층, 6개동, 총 556세대 (일반분양 275세대 / 조합원 281세대)
입주예정	2028년 9월 예정
주택형	59A·59B (전용 59㎡) / 84B·84C (전용 84㎡)
시행사	수원111-3구역 주택재개발정비사업조합
시공사	두산건설 주식회사
규제지역	비규제지역 (분양가상한제 미적용)
전매제한	소유권이전등기 시까지
재당첨제한	5년
문의	031-224-1119 (견본주택: 수원시 팔달구 인계동)

💡 두산위브 브랜드 특성
두산건설은 1979년 창립 이래 "위브(We've)"라는 프리미엄 주거 브랜드를 운영 중입니다. 1군 건설사는 아니지만 안정적인 시공 품질과 합리적 가격 포지셔닝으로 실수요자에게 인정받는 브랜드입니다. 특히 재개발·재건축 사업에서 강점을 보이며, 커뮤니티 시설과 조경에 투자하는 편입니다.

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분양가 분석 59A 6.9억~7.9억 · 59B 6.9억~7.9억 · 84㎡ 9.5억

타입별 분양가

타입	공급세대	분양가 범위	평당가(전용)
59A	202세대 (일반 92 / 특공 110)	6억 9,830만 ~ 7억 9,090만	약 3,909~4,429만/평
59B	71세대 (일반 33 / 특공 38)	6억 9,240만 ~ 7억 8,670만	약 3,876~4,405만/평
84B	1세대 (일반 1)	9억 4,820만	약 3,729만/평
84C	1세대 (일반 1)	9억 5,640만	약 3,761만/평

※ 공급면적 기준 — 59A: 80.97㎡, 59B: 82.43㎡, 84B: 108.45㎡, 84C: 108.87㎡. 발코니 확장비 및 유상옵션 별도.

분양가 포인트

📌 84㎡는 단 2세대
84B와 84C는 각 1세대뿐입니다. 사실상 59㎡ 단일 평형 단지라고 봐야 하며, 대형 평수를 원하는 분에게는 선택지가 없습니다. 59A가 202세대로 핵심 타입입니다.

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📊 안전마진 분석 수원 장안구 주변 시세 vs 분양가

두산위브 (59A 최고가) 7.91억

VS

더샵 광교산 퍼스트파크 (59㎡) 4.65억

비교 단지	연식	59㎡ 시세	비고
더샵 광교산 퍼스트파크	2023년	4.5억 ~ 4.7억	조원동 인접, 신축
화서역 파크푸르지오	2016년	4.8억 ~ 5.5억	정자동, 화서역 인접
장안구 일반 아파트	2000~2010년	3.0억 ~ 4.0억	영화동·조원동 기존 단지
두산위브 더센트럴	2028년 예정	6.98억 ~ 7.91억	재개발 신축, 556세대

📊 안전마진: "부정적 — 현재 시세 대비 2~3억 높음"

장안구 인근 신축 아파트(더샵 광교산 퍼스트파크 등) 59㎡ 시세가 4.5~5.5억 수준인 반면, 두산위브 더센트럴은 6.98~7.91억으로 2~3억원 높게 책정되었습니다.

단, 이 차이를 아래 요인들로 판단해야 합니다:
• 2028년 입주 프리미엄 — 2~3년 후 시세 상승 반영
• 재개발 대단지 — 기존 소규모 단지와 단순 비교 불가
• 수원 중심 입지 — 경수대로, 수원화성 인접
• 삼성전자 수요 — 안정적 임대·매매 수요

🔑 결론: 단기 시세차익보다는 2028년 이후 수원 도심 재개발 프리미엄을 기대하는 중장기 관점이 필요합니다.

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🏠 주거지 스코어 6개 항목 10점 만점 종합 평가

항목	점수	평가
📚 교육	7.0/10	영화초 332m(도보 5분), 수성중 346m(도보 5분). 초·중 도보권 양호
🚗 교통	6.5/10	경수대로 접근 양호. 지하철 역세권은 아님. 수원역 4.2km(차 16분)
🏪 생활인프라	7.0/10	수원화성 인접, 장안문시장, 생활편의시설 도보 이용 가능
🌳 자연환경	7.5/10	광교산 인접, 수원천 산책로, 팔달산 조망 가능
💰 가격경쟁력	4.5/10	장안구 시세 대비 높은 분양가. 안전마진 부족
📈 투자가치	6.5/10	재개발 프리미엄 + 삼성전자 수요. 단, 장안구 입지 한계

📚 교육 (초·중 도보 5분)

🚗 교통 (경수대로 접근, 비역세권)

🏪 생활인프라 (수원화성·장안문시장)

🌳 자연환경 (광교산·수원천)

💰 가격경쟁력 (장안구 시세 대비 높음)

📈 투자가치 (재개발 + 삼성 수요)

6.5 종합 스코어 / 10점

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특별공급 배정표 총 148세대 특별공급 · 신혼부부 62세대 최다

유형	59A	59B	합계
다자녀가구	20세대	7세대	27세대
신혼부부	46세대	16세대	62세대
생애최초	18세대	6세대	24세대
노부모부양	6세대	2세대	8세대
기관추천	20세대	7세대	27세대
합계	110세대	38세대	148세대

💡 유형별 팁

• 신혼부부 (62세대) — 가장 많은 물량! 혼인 7년 이내, 소득기준 충족 시 1순위. 수원 장안구 거주자 우선.
• 다자녀가구 (27세대) — 미성년 자녀 3명 이상. 자녀수·무주택기간·거주기간 점수제.
• 생애최초 (24세대) — 생애 첫 주택 구입자. 소득 130% 이내 + 5년 이상 근로소득세 납부 이력.
• 노부모부양 (8세대) — 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 동거. 가점제로 선정.
• 84㎡는 특공 없음 — 84B, 84C 각 1세대는 전량 일반공급입니다.

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청약 자격 & 체크리스트 경기도 수원시 · 민영주택 일반공급

청약 일정

구분	일자	비고
모집공고일	2026.02.27 (금)	완료
특별공급	2026.03.09 (월)	1일간
1순위 청약	2026.03.10 (화)	해당지역(경기) 우선
2순위 청약	2026.03.11 (수)	1일간
당첨자 발표	2026.03.17 (화)	청약홈 확인
정당계약	2026.03.30 ~ 04.01	3일간

자격 체크리스트

0/6 확인 완료

만 19세 이상 (또는 세대주인 미성년자)

청약통장(주택청약종합저축) 가입 후 12개월 이상 경과

경기도 내 지역별 예치금 충족 (전용 85㎡ 이하: 200만원, 초과: 300만원)

세대주 (또는 세대원 — 단, 세대주 우선)

무주택세대구성원 (유주택자는 가점 불이익)

청약홈(applyhome.co.kr) 회원가입 및 본인인증 완료

⚠️ 주의사항
• 1순위: 수원시·경기도 거주자 우선 → 기타 수도권 거주자도 가능
• 민영주택이므로 가점제(75%) + 추첨제(25%) 혼합 적용 (전용 85㎡ 이하 기준)
• 재당첨 제한 5년, 부적격 당첨 시 불이익
• 청약 시 청약홈에서 온라인 접수 (인터넷·모바일)

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🚗 주요 산업지 출퇴근 시간 카카오 네비 API 실측 · 출발: 두산위브 더센트럴 수원

📡 카카오 네비 API 실측 데이터 기반 (출발: 경기 수원시 장안구 영화동)

📍 삼성전자 수원캠퍼스 (영통문) ✅ 추천

🚗 25분자가용 · 8.7km

🚌 45분대중교통 (추정)

경수대로 → 영통대로 경유. 출퇴근 피크 시 35~40분 예상. 삼성전자 수원사업장 통근버스 노선 확인 필요.

📍 삼성전자 화성캠퍼스 (나노시티) ✅ 추천

🚗 25분자가용 · 13.3km

🚌 50분대중교통 (추정)

영동고속도로 경유. 삼성전자 화성 반도체 라인 출퇴근 수요 높음. 통근버스 이용 시 더 편리.

📍 수원역 (1호선·KTX) ✅ 추천

🚗 16분자가용 · 4.2km

🚌 25분대중교통 (추정)

수원역 1호선·분당선·KTX 이용 가능. 서울 출퇴근 시 수원역 환승 허브 역할.

📍 수원시청 ✅ 추천

🚗 12분자가용 · 4.7km

🚌 20분대중교통 (추정)

수원 행정·상업 중심지. 수원시청역(분당선) 접근도 양호.

📍 판교역 (신분당선·테크밸리) ⚠️ 보통

🚗 28분자가용 · 22.3km

🚌 70분대중교통 (추정)

용인서수원고속도로 경유 시 30분대 가능. 대중교통은 수원역 환승 후 분당선+신분당선 이용으로 1시간 이상.

📍 강남역 (GBD) ⚠️ 보통

🚗 40분자가용 · 32.0km

🚌 80분대중교통 (추정)

경부고속도로 경유. 출퇴근 피크 시 1시간 이상 소요. 대중교통은 수원역 → 1호선/신분당선 환승 필요.

🚗 출퇴근 종합 평가

• 삼성전자 (수원·화성): 자가용 25분대로 가장 큰 강점. 삼성 임직원에게 최적 입지.
• 수원역·수원시청: 10~16분대로 수원 내 이동 편리.
• 판교·강남: 자가용 30~40분이지만 대중교통은 1시간 이상. 서울 출퇴근은 부담.
• 교통 호재: 인덕원~수원선(2028 예정), 신분당선 연장 등 추진 중. 개통 시 서울 접근성 개선 기대.

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🎓 학군 스코어카드 초·중·고 인근 학교 현황

7.0 학군 스코어 / 10점

📡 카카오 로컬 API 실측 데이터 기반 (반경 2km 내 학교 탐색)

🏫 초등학교 — 영화초등학교

통학거리	332m (도보 5분)
주소	수원시 장안구 경수대로 838
연락처	031-258-2233
접근성 점수	3.0/3.0 (매우 양호)
인근 대안	연무초등학교 959m(도보 13분)
특이사항	단지 바로 인접. 초등학생 자녀 통학 최적

🏫 중학교 — 수성중학교

통학거리	346m (도보 5분)
주소	수원시 장안구 수성로363번길 2
연락처	031-255-0953
접근성 점수	3.0/3.0 (매우 양호)
특이사항	도보 5분 거리. 중학교 배정 매우 유리

🏫 고등학교 — 삼일고등학교 / 수원농생명과학고

삼일고등학교	929m (도보 13분) — 일반고
수원농생명과학고	312m (도보 4분) — 특성화고
접근성 점수	2.0/3.0 (양호)
특이사항	삼일고 도보 통학 가능. 일반고 선택지가 제한적이므로 수원 시내 다른 학교 배정 가능성 고려.

학군 종합 평가

구분	학교명	거리	평가
초등	영화초등학교	332m	⭐⭐⭐ 최우수
중등	수성중학교	346m	⭐⭐⭐ 최우수
고등	삼일고등학교	929m	⭐⭐ 양호

✅ 학군 장점
• 초등학교·중학교 모두 도보 5분 이내로 학부모에게 매우 유리
• 수원화성·장안문 인근 문화·교육 인프라 풍부
• 재개발 후 학생 수 증가로 교육 인프라 확충 기대

⚠️ 학군 주의점
• 장안구는 수원시 내에서 영통·권선 대비 학원가가 약함
• 일반고 선택지가 제한적 — 대입 학군으로는 영통구 대비 열세
• 고등학교 배정은 수원시 전체 배정 시스템에 따라 달라질 수 있음

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장점 & 단점 정리 청약 전 반드시 체크

✅ 장점

• 삼성전자 직주근접 — 수원캠퍼스 25분, 화성캠퍼스 25분. 삼성맨 최적 입지
• 수원 중심부 재개발 — 556세대 대단지. 영화동 구도심의 획기적 변화
• 초·중 도보 5분 — 영화초·수성중 바로 인접. 학부모 만족도 높음
• 자연환경 — 광교산 조망, 수원천 산책로, 팔달산 인접
• 수원역 16분 — KTX·1호선·분당선 허브역 접근 양호
• 교통 호재 — 인덕원~수원선, 신분당선 연장 등 대중교통 개선 기대

❌ 단점

• 높은 분양가 — 장안구 시세 대비 2~3억 높음. 안전마진 부족
• 비역세권 — 지하철역 도보 이용 불가. 버스·자가용 의존도 높음
• 59㎡ 단일 구성 — 84㎡는 2세대뿐. 대형 평형 선택지 전무
• 장안구 입지 한계 — 영통·광교 대비 상대적 비선호 지역
• 두산위브 브랜드 — 1군 브랜드(자이, 래미안 등) 대비 브랜드 프리미엄 약함
• 2028년 입주 — 입주까지 2년 6개월 대기. 중도금 이자 부담

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💻 코드로 보는 부동산의 한마디

두산위브 더센트럴 수원은 "삼성전자 출퇴근"이라는 명확한 키워드를 가진 단지입니다.

수원 장안구 영화동 재개발로 낡은 구도심이 556세대 신축 아파트로 탈바꿈하며, 삼성전자 수원·화성 캠퍼스 25분 거리라는 직주근접 메리트는 확실합니다.

다만, 현실적으로 분양가가 장안구 시세 대비 높게 책정되어 있어, 당장의 시세차익을 기대하기는 어렵습니다. 이 단지는 "로또 청약"이 아니라 "수원 도심 재개발의 미래 가치"에 투자하는 성격입니다.

추천 대상: 삼성전자 임직원, 수원 장안구 실거주 희망자, 2028년 이후 중장기 투자자
비추천 대상: 단기 시세차익 기대자, 서울 출퇴근족, 84㎡ 이상 대형 평형 희망자

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