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구리역 하이니티 리버파크 — 3,022세대 메가타운의 서막 수택E구역 재개발 | DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 | 2029년 12월 입주 예정
구리시 최초·최대 3,022세대 대단지가 수택동 한복판에 들어섭니다. 8호선+경의중앙선 더블 역세권, 한강까지 자전거 10분, 4만 6천 가구 메가타운의 첫 번째 퍼즐.
1군 건설사 3사 컨소시엄의 새 브랜드 '하이니티'를 달고 나오는 이 단지, 과연 청약할 가치가 있을까요?
#구리역하이니티리버파크 #수택E구역재개발 #구리시분양 #3022세대 #더블역세권 #비규제지역 #DL이앤씨
1,530세대일반분양
9.6~13.5억분양가(59~84㎡)
비규제규제지역 여부
3/4(수)1순위 청약일
-일
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-시간
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-분
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-초
1순위 청약 접수까지
⚡ 이 분양의 핵심 3가지
① 구리시 최초 3,000세대급 메가 단지 → 1군 3사 컨소(DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트) 브랜드 프리미엄
② 8호선 + 경의중앙선 더블 역세권 → 잠실 20분, 강남 30분. 수도권 1순환·강변북로 차량 접근성도 우수
③ 비규제지역 + 전매 1년 → 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음. 투자·실거주 모두 매력적
① 구리시 최초 3,000세대급 메가 단지 → 1군 3사 컨소(DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트) 브랜드 프리미엄
② 8호선 + 경의중앙선 더블 역세권 → 잠실 20분, 강남 30분. 수도권 1순환·강변북로 차량 접근성도 우수
③ 비규제지역 + 전매 1년 → 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음. 투자·실거주 모두 매력적
단지 개요 경기도 구리시 수택동 496-6 일대 · 수택E구역 주택재개발정비사업
| 단지명 | 구리역 하이니티 리버파크 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 구리시 수택동 496-6 일대 |
| 사업유형 | 수택E구역 주택재개발정비사업 |
| 시공사 | DL이앤씨 · GS건설 · SK에코플랜트 (컨소시엄) |
| 시행사 | 수택E구역 주택재개발정비사업조합 |
| 총 세대수 | 3,022세대 (4개 단지, 26개 동, 지하6층~지상35층) |
| 일반분양 | 1,530세대 (조합원 1,276세대 + 부대시설 제외) |
| 주택형 | 전용 29~110㎡ (주력: 59㎡ 949세대) |
| 입주예정 | 2029년 12월 |
| 난방 | 지역난방 |
| 규제지역 | 비규제지역 (비투기과열·비청약과열) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 1년 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 해당지역 | 경기도 구리시 거주자 우선 |
| 기타지역 | 서울특별시·경기도·인천광역시 거주자 |
💡 단지 구성 한눈에 보기
• 1단지 — 10개 동, 1,360세대 (일반분양 613세대)
• 2단지 — 10개 동, 1,049세대 (일반분양 463세대)
• 3단지 — 4개 동, 373세대 (일반분양 218세대)
• 4단지 — 주상복합 2개 동, 240세대 (일반분양 236세대, 판매시설 포함)
• 1단지 — 10개 동, 1,360세대 (일반분양 613세대)
• 2단지 — 10개 동, 1,049세대 (일반분양 463세대)
• 3단지 — 4개 동, 373세대 (일반분양 218세대)
• 4단지 — 주상복합 2개 동, 240세대 (일반분양 236세대, 판매시설 포함)
분양가 분석 3.3㎡당 평균 3,950만 원 · 타입별 최저~최고가 · 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%
타입별 분양가 요약
| 타입 | 전용/공급(㎡) | 세대수 | 분양가 범위 | 평당가(3.3㎡) |
|---|---|---|---|---|
| 29 | 29.37 / 46.68 | 146 | 4억 5,310만 ~ 4억 9,120만 | ~3,570만 |
| 38 | 38.91 / 61.12 | 29 | 6억 7,760만 ~ 7억 1,380만 | ~3,850만 |
| 44 | 44.38 / 69.59 | 141 | 7억 8,860만 ~ 8억 1,270만 | ~3,860만 |
| 59A | 59.99 / 81.94 | 397 | 9억 5,990만 ~ 10억 1,980만 | ~3,950만 |
| 59B | 59.99 / 81.27 | 187 | 9억 7,220만 ~ 10억 4,270만 | ~4,020만 |
| 59C | 59.99 / 82.12 | 365 | 9억 3,510만 ~ 10억 1,360만 | ~3,900만 |
| 77 | 77.99 / 103.57 | 20 | 11억 7,880만 ~ 12억 4,140만 | ~3,960만 |
| 84 | 84.99 / 113.47 | 186 | 12억 8,350만 ~ 13억 5,070만 | ~3,930만 |
| 110 | 110.99 / 142.24 | 59 | 17억 2,770만 ~ 18억 3,650만 | ~4,270만 |
59㎡(주력형)가 전체 62%
59A(397) + 59B(187) + 59C(365) = 총 949세대. 전체 일반분양의 62%를 차지하는 주력 평형입니다. 분양가 범위 9.3억~10.4억으로, 구리시 신축 시세와의 간격이 핵심 판단 포인트입니다.
59A(397) + 59B(187) + 59C(365) = 총 949세대. 전체 일반분양의 62%를 차지하는 주력 평형입니다. 분양가 범위 9.3억~10.4억으로, 구리시 신축 시세와의 간격이 핵심 판단 포인트입니다.
납부 일정
| 구분 | 비율 | 시기 |
|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 계약 시 |
| 1차 중도금 | 10% | 계약 후 30일 이내 |
| 2차 중도금 | 10% | 2026년 9월 23일 |
| 3차 중도금 | 10% | 2027년 3월 23일 |
| 4차 중도금 | 10% | 2027년 10월 25일 |
| 5차 중도금 | 10% | 2028년 8월 23일 |
| 6차 중도금 | 10% | 2029년 1월 23일 |
| 잔금 | 30% | 입주 지정일 (2029.12 예정) |
⚠️ 중도금 대출 주의
중도금 대출 알선은 사업주체의 필수 의무가 아닙니다. 정책·금융기관 조건에 따라 대출이 제한될 수 있으며, 대출 불가 시에도 분양대금 납부 책임은 계약자에게 있습니다.
중도금 대출 알선은 사업주체의 필수 의무가 아닙니다. 정책·금융기관 조건에 따라 대출이 제한될 수 있으며, 대출 불가 시에도 분양대금 납부 책임은 계약자에게 있습니다.
자금 계획 계산기
필요 현금 (계약금+잔금+수리비-대출)
3억 8,396만
9,599만계약금 (10%)
2억 8,797만잔금 (30%)
0만수리비
0만대출 차감
📊 안전마진 분석 주변 시세 vs 분양가 비교 · 구리시 신축 아파트 실거래 기반
분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 사업이기 때문에, 이른바 "로또 청약"급의 시세 차익은 기대하기 어렵습니다. 다만 장기적 관점에서 입지 프리미엄과 브랜드 가치를 함께 따져봐야 합니다.
주변 시세 비교 (84㎡ 기준)
하이니티 리버파크 분양가
13.5억
84㎡ 최고가
VS
한양수자인리버시티 실거래
11.8억
84㎡ 2026.02 신고가
| 비교 단지 | 전용면적 | 최근 실거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 구리역 한양수자인리버시티 | 84.98㎡ | 11억 ~ 11.8억 | 2026.01~02 거래, 신고가 경신 중 |
| 힐스테이트 구리역 | 84㎡ | 추정 12~14억 | 2024.05 입주 신축, 호가 14억+ |
| 구리 인창동 일대 | 84㎡ | 5.5~8.3억 | 구축 아파트, 지역 내 평균 |
안전마진 판단
• 한양수자인리버시티(84㎡) 실거래가 11.8억 대비 하이니티 분양가 13.5억 → △1.7억 (분양가 높음)
• 다만 한양수자인은 지상 20층·410세대 소규모 단지이고, 하이니티는 지상 35층·3,022세대 대단지 + 1군 3사 브랜드
• 힐스테이트 구리역(565세대, 2024 입주) 호가 14억+ 형성 감안 시 → 입주 시점(2029) 상승 여력 존재
• 결론: 단기 시세차익보다 중장기 브랜드+대단지 프리미엄에 베팅하는 전략
• 한양수자인리버시티(84㎡) 실거래가 11.8억 대비 하이니티 분양가 13.5억 → △1.7억 (분양가 높음)
• 다만 한양수자인은 지상 20층·410세대 소규모 단지이고, 하이니티는 지상 35층·3,022세대 대단지 + 1군 3사 브랜드
• 힐스테이트 구리역(565세대, 2024 입주) 호가 14억+ 형성 감안 시 → 입주 시점(2029) 상승 여력 존재
• 결론: 단기 시세차익보다 중장기 브랜드+대단지 프리미엄에 베팅하는 전략
59㎡ 안전마진
하이니티 59A 분양가
10.2억
최고가 기준
VS
구리시 인근 59㎡ 시세
8~10억
신축 기준 추정
🏠 주거지 스코어 6대 항목 10점 만점 종합 평가 · 교통·교육·생활·자연·가격·투자
| 항목 | 점수 | 평가 근거 |
|---|---|---|
| 🎓 교육 | 7.0/10 | 교문초·구리초 도보권, 구리중·토평중·삼육고 인접. 구리시 대표 학원가 접근성 양호 |
| 🚇 교통 | 8.5/10 | 8호선+경의중앙선 더블 역세권(800m). 강남 32분, 판교 32분, 광화문 38분 |
| 🏪 생활인프라 | 8.0/10 | 롯데백화점·CGV·구리전통시장 도보권. 이마트·롯데마트·농수산물도매시장 인접 |
| 🌿 자연환경 | 8.5/10 | 왕숙천 둘레길→한강 2.5km. 검배근린공원·장자호수공원·구리시립체육공원 |
| 💰 가격경쟁력 | 5.5/10 | 분양가상한제 미적용. 평당 3,950만 원. 주변 신축 대비 약간 높음 |
| 📈 투자가치 | 7.5/10 | 4.6만 세대 메가타운 개발, 전매 1년, 거주의무 없음. 단 입주까지 약 4년 |
종합 스코어: 7.5 / 10
교통·자연환경에서 높은 점수를 받았으며, 가격경쟁력이 가장 아쉬운 부분입니다. 서울 출퇴근 직장인 + 3,000세대 대단지 커뮤니티를 원하는 실수요자에게 최적화된 단지입니다.
교통·자연환경에서 높은 점수를 받았으며, 가격경쟁력이 가장 아쉬운 부분입니다. 서울 출퇴근 직장인 + 3,000세대 대단지 커뮤니티를 원하는 실수요자에게 최적화된 단지입니다.
청약 일정 2026년 3월 · 특별공급→1순위→2순위→당첨→계약
| 구분 | 일정 | 방법 |
|---|---|---|
| 입주자모집공고일 | 2026.02.11 (수) | - |
| 모델하우스 오픈 | 2026.02.27 | 경기 구리시 수택동 287-16 |
| 특별공급 | 2026.03.03 (화) | 청약홈(09:00~17:30) / 주택전시관 현장접수 |
| 1순위 | 2026.03.04 (수) | 청약홈(09:00~17:30) / 은행 창구 |
| 2순위 | 2026.03.05 (목) | 청약홈(09:00~17:30) / 은행 창구 |
| 당첨자 발표 | 2026.03.11 (수) | 청약홈 |
| 서류접수 | 2026.03.14(토) ~ 03.20(금) | 주택전시관 |
| 계약체결 | 2026.03.23(월) ~ 03.26(목) | 주택전시관 |
특별공급 배정표 총 824세대 · 기관추천 149 / 다자녀 123 / 신혼부부 361 / 생애최초 144 / 노부모 47
| 유형 | 세대수 | 비율 | 핵심 조건 |
|---|---|---|---|
| 기관추천 | 149세대 | 18.1% | 장애인·국가유공자·철거민 등 (청약통장 불필요 가능) |
| 다자녀가구 | 123세대 | 14.9% | 미성년 자녀 2명 이상 |
| 신혼부부 | 361세대 | 43.8% | 혼인 7년 이내 / 6세 이하 자녀 / 소득기준 충족 |
| 생애최초 | 144세대 | 17.5% | 생애 첫 주택 구입 / 소득·자산 기준 / 5년 이상 소득세 납부 |
| 노부모부양 | 47세대 | 5.7% | 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 |
💡 신혼부부 특공이 43.8%로 최대 물량!
신혼부부 특별공급이 361세대로 전체 특공의 거의 절반을 차지합니다. 혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있다면 반드시 도전해볼 만합니다. 소득기준(도시근로자 월평균 소득 130~140%)을 꼭 확인하세요.
신혼부부 특별공급이 361세대로 전체 특공의 거의 절반을 차지합니다. 혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있다면 반드시 도전해볼 만합니다. 소득기준(도시근로자 월평균 소득 130~140%)을 꼭 확인하세요.
청약 자격 & 체크리스트 민영주택 · 비규제지역 · 수도권 거주 요건
0/8 확인 완료
만 19세 이상 (또는 세대주인 미성년자)
수도권(서울·경기·인천) 거주 (주민등록표등본 기준)
청약통장 6개월 이상 가입 (특별공급 기준)
1순위: 청약통장 12개월 이상 + 지역별·면적별 예치금 충족
해당지역(구리시) 거주 시 우선공급 혜택 확인
과거 2년 내 가점제 당첨 이력 없음 (가점제 지원 시)
세대원 전원 주택 소유 여부 확인 (무주택 or 1주택 이상 가능)
중도금 대출 가능 여부 및 자금계획 수립 완료
비규제지역 핵심 포인트
• 1주택 이상 소유자도 1순위 청약 가능
• 재당첨 제한 없음 (분양가상한제 미적용 민간택지)
• 단, 가점제 당첨 시 2년간 가점제 당첨 제한
• 1주택 이상 소유자도 1순위 청약 가능
• 재당첨 제한 없음 (분양가상한제 미적용 민간택지)
• 단, 가점제 당첨 시 2년간 가점제 당첨 제한
🚗 주요 산업지(도시) 출퇴근 시간 카카오 네비 API 실측 데이터 · 자가용 + 대중교통 추정
단지 좌표(37.5985, 127.1405) 기준 카카오 네비 API로 실측한 출퇴근 시간입니다.
🏢 강남역
🚗 32분 (18.6km)
🚇 48분 대중교통 추정
8호선 → 잠실 환승 → 2호선 강남역. ✅ 추천 — 수도권 기준 준수한 출퇴근 거리
🏢 판교역
🚗 32분 (33.1km)
🚇 48분 대중교통 추정
차량 이용 시 수도권 1순환고속도로 경유. ✅ 추천 — 자가용 기준 30분대 접근 가능
🏢 여의도
🚗 35분 (28.6km)
🚇 52분 대중교통 추정
강변북로·올림픽대로 경유. ⚠️ 보통 — 자가용은 양호, 대중교통은 환승 다소 복잡
🏢 광화문
🚗 38분 (18.6km)
🚇 57분 대중교통 추정
경의중앙선 → 용산 환승 → 1호선 종각역. ⚠️ 보통 — 약 1시간 소요되나 허용 범위
🚇 8호선이 게임체인저
구리역 8호선 연장으로 잠실역까지 20분대 직통. 2호선·9호선 환승을 통해 강남 업무지구 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 경의중앙선까지 더한 더블 역세권은 구리시 내에서 압도적인 교통 메리트입니다.
구리역 8호선 연장으로 잠실역까지 20분대 직통. 2호선·9호선 환승을 통해 강남 업무지구 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 경의중앙선까지 더한 더블 역세권은 구리시 내에서 압도적인 교통 메리트입니다.
🎓 학군 스코어카드 카카오 로컬 API 실측 · 초·중·고 최근접 학교 분석
🏫 초등학교 — 교문초등학교
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거리 | 610m (도보 약 8분) |
| 주소 | 경기 구리시 안골로19번길 16 |
| 특이사항 | 단지에서 가장 가까운 초등학교. 통학 안전권 |
※ 추가: 구리초등학교(약 640m), 수택초등학교·부양초등학교도 인접
🏫 중학교 — 구리중학교
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거리 | 976m (도보 약 13분) |
| 주소 | 경기 구리시 장자대로 89-1 |
| 특이사항 | 토평중학교(999m), 인창중학교(1,045m)도 접근 가능 |
🏫 고등학교 — 삼육고등학교
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거리 | 874m (도보 약 12분) |
| 주소 | 구리시 내 |
| 특이사항 | 인창고등학교(945m), 토평고등학교(1,047m)도 근거리 |
학군 종합 평가: 7.0 / 10
초·중·고 모두 도보 15분 이내에 접근 가능합니다. 구리시 대표 학원가와도 가까워 사교육 접근성이 양호합니다. 특목고·자사고 진학 실적은 서울 학군 대비 아쉽지만, 수도권 경기 지역 기준으로는 상위권 학군입니다.
초·중·고 모두 도보 15분 이내에 접근 가능합니다. 구리시 대표 학원가와도 가까워 사교육 접근성이 양호합니다. 특목고·자사고 진학 실적은 서울 학군 대비 아쉽지만, 수도권 경기 지역 기준으로는 상위권 학군입니다.
장점 vs 단점 투자·실거주 관점에서 균형 잡힌 분석
✅ 장점
- 구리시 최초 3,000세대급 랜드마크 대단지 — 커뮤니티 시설(피트니스·골프·사우나·게스트하우스·프라이빗 오피스), 대형 상가, 브랜드 프리미엄
- DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 3사 컨소시엄 — 1군 건설사 합작 브랜드 '하이니티' 최초 적용
- 8호선+경의중앙선 더블 역세권 — 잠실 20분, 강남 30분대 출퇴근
- 한강 접근성 — 왕숙천 둘레길 따라 한강까지 2.5km (자전거 10분)
- 비규제지역 — 전매 1년, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음
- 4.6만 세대 메가타운 — 수택동 재개발 7,007가구, 교문·토평 1.4만, 토평2지구 2.2만 가구 연계 개발
❌ 단점
- 분양가상한제 미적용 — 평당 3,950만 원. 당장의 로또 청약급 시세차익은 기대 어려움
- 입주까지 약 4년 — 2029년 12월 입주. 부동산 시장 변동 리스크
- 중도금 60% — 대출 알선 의무 없음. 자금 계획 철저히 세워야
- 4개 단지 분산 — 동·단지에 따라 역세권 거리 편차 큼 (800m~1.5km)
- 구리시 입주 물량 폭탄 우려 — 향후 주변 재개발 동시 입주 시 전세가 하락 리스크
- 구리역 도보 약 10~15분 — 직선거리 800m이나, 실도보는 단지 위치에 따라 차이
코드로 보는 부동산의 한마디
🏗️ "구리시의 새로운 10년을 여는 단지"
구리역 하이니티 리버파크는 "당장의 시세차익"보다는 "미래 가치에 베팅"하는 분양입니다.
8호선 더블 역세권, 한강 접근성, 1군 3사 브랜드, 3,022세대 대단지 커뮤니티 — 이 네 가지 조합은 구리시 역사상 전무합니다. 여기에 4.6만 가구 메가타운 첫 번째 입주 단지라는 선점 효과까지.
다만 평당 3,950만 원이라는 분양가는 결코 저렴하지 않습니다. 실투자금 4~5억 이상을 감당할 수 있는 자금력, 2029년까지 기다릴 수 있는 인내심, 구리시의 장기적 성장을 믿는 확신이 필요합니다.
추천 대상: 서울 출퇴근 30분대 + 대단지 브랜드 아파트 + 한강 라이프를 원하는 실수요 맞벌이 가구
비추천 대상: 단기 시세차익 목적 / 중도금 대출 불확실한 경우 / 입주까지 4년을 기다릴 수 없는 경우
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