20260223 리첸시아 표선 IB EDU

본 조감도는 생성형 이미지이며 실제 조감도가 아닙니다.

 

📌 핵심 요약

리첸시아 표선 IB EDU는 제주도 서귀포시 표선면에 공급되는 총 50세대 소규모 민영주택입니다. 단지명 'IB EDU'는 인근 표선 IB 월드스쿨(초·중·고) 학군을 강조한 브랜딩이지, 단지 내 교육기관이 있는 건 아닙니다.

• 💰 분양가: 4억 9,500만 ~ 5억 8,500만원 (전용 81~84㎡)
• 📍 위치: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2957
• 🏗️ 규모: 아파트 1동(7층) + 연립주택 1동(5층), 총 50세대
• 📅 특별공급 2/23 | 1순위 2/24 | 2순위 2/25
• 🏠 입주: 2026년 3월 — 청약~입주 한 달! 즉시 입주급
• 🔓 비규제지역 전매·재당첨·거주의무 없음
• ⚠️ 안전마진 주의 표선면 시세 대비 대폭 프리미엄

제주도 서귀포 표선면 IB 학군 비규제 즉시입주 소형단지 민영주택

🏢 단지 개요

항목	내용
단지명	리첸시아 표선 IB EDU
위치	제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2957 (구주소 536-1 외)
총 세대수	50세대
규모	아파트 1동 (지하1층~지상7층) + 연립주택 1동 (지하1층~지상5층)
전용면적	81~84㎡ (9개 타입)
사업주체(시행)	주식회사 태흥주택건설
시공사	주식회사 에이원종합건설
입주 예정	2026년 3월 (즉시 입주)
분양가상한제	미적용
택지유형	민간택지
전매 제한	없음
재당첨 제한	없음
거주 의무	없음
규제 지역	비규제지역
주차	총 61대 (지하 42 / 지상 19) — 세대당 1.22대
발코니 확장	무상 제공 (분양가 미포함, 미확장 요구 불가)
견본주택	10:00~18:00 운영

⚠️ "아파트 + 연립주택" 혼합 단지입니다!
공고문에 따르면 83A/84B/84C/84K/82D/84E/84F는 아파트, 82G/81H는 연립주택으로 구분됩니다. 일부 기사에서 "5층 저층 아파트"로만 소개하는데, 공고문 기준으로는 7층 아파트동 + 5층 연립동 혼합 구성입니다.

💡 'IB EDU'란?
단지 내 독립 교육기관(학원/학교)이 있는 게 아닙니다. 인근 표선초·중·고가 IB(International Baccalaureate) 월드스쿨로 인증받은 교육 환경을 강조한 네이밍입니다. 실제 IB 프로그램은 공교육 학교에서 제공됩니다.

💰 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용면적	세대수	분양가 범위	유형
81H	81.20㎡	4세대	5억 2,500만 ~ 5억 5,500만	연립
82D	82.21㎡	7세대	5억 1,500만 ~ 5억 7,500만	아파트
82G	82.65㎡	4세대	5억 2,500만 ~ 5억 5,500만	연립
83A	83.81㎡	7세대	5억 2,500만 ~ 5억 8,500만	아파트
84B	84.49㎡	7세대	5억 1,000만 ~ 5억 7,000만	아파트
84C	84.14㎡	2세대	4억 9,500만 ~ 5억 500만	아파트
84E	84.41㎡	7세대	5억 1,500만 ~ 5억 7,500만	아파트
84F	84.23㎡	7세대	공고문 확인	아파트
84K	84.14㎡	5세대	공고문 확인	연립
합계		50세대	4억 9,500만 ~ 5억 8,500만

📌 3.3㎡(평)당 약 1,900~2,200만원 — 제주도 신축 기준 중간~높은 수준

📌 호수·층별로 5,000만~9,000만원까지 차이 발생 → 공고문 세부 표 반드시 확인

💳 납부 조건 (핵심!)

구분	금액	비고
계약금	3,000만원 (정액제)	전 타입 동일 — 분양가 대비 5.1~6.1%
중도금	표기 없음	공고문에 중도금 스케줄 미기재
잔금	4.65억 ~ 5.55억	입주지정일 납부 (2026년 3월)

⚠️ 잔금이 핵심입니다!
계약금 3천만원은 낮지만, 입주지정일(3월)에 잔금 4.65~5.55억을 한 번에 납부해야 합니다. 중도금 분할 납부 없이 계약금→잔금 구조이므로 대출 실행 타이밍 + 자금 계획이 가장 중요한 포인트입니다.

📊 안전마진 분석

표선면 주변 아파트 시세 (전용 60~85㎡)

단지명	전용면적	매매가	연식	비고
청담휴클래스	84.91㎡	3억 2,000만	2021년경	표선면 내, IB 학교 배정
표선제이파크빌	66.47㎡	3억 8,000만	도시형	복층, 탑층
하르빌표선	64.32㎡	2억 8,200만	도시형	표선초 배정, 급매
대진유토피아	45.75㎡	1억 1,000~1억 2,500만	구축	표선면 구축 소형

서귀포시 전체 유사 면적 시세

단지명	전용면적	매매가	위치
중문남해오네뜨오션힐	68.93㎡	3.1~3.4억	중문
더스페이스블루	69.57㎡	3.3억	서귀포시
루체비스타	77.1㎡	2.3~2.6억	동홍동
위듀파크	66.54㎡	2.35억	성산읍

⚠️ 안전마진 분석 결과

리첸시아 표선 분양가 (중간값)	약 5억 4,000만원
표선면 유일 비교대상 (청담휴클래스 84㎡)	3억 2,000만원
차이	-2억 2,000만원 (-40.7%)

👉 단순 비교 시 안전마진이 극도로 낮습니다.

다만 주의할 점:
• 청담휴클래스는 기존 아파트, 리첸시아는 신축 → 신축 프리미엄 감안 필요
• 표선면은 매물 자체가 적어 비교군이 부족함 (84㎡ 매물이 1건뿐)
• 서귀포시 전체 80㎡대 시세가 2~3.5억 → 5억대는 제주 시세 상위권
• 'IB 교육 프리미엄'이 향후 시세에 반영될지가 변수

결론: 현재 시세 기준으로는 분양가가 높은 편. "교육 이주 프리미엄"에 베팅하는 셈입니다.

🏠 주거지 스코어

리첸시아 표선 IB EDU의 입지를 6개 항목으로 평가했습니다. (10점 만점)

🎓 교육

9.0

 

IB 초·중·고 도보권

🚗 교통

3.0

 

차량 필수, 대중교통 취약

🏥 생활인프라

4.5

 

면 단위, 하나로마트·의원

🌊 자연환경

8.5

 

표선해변·한라산·올레길

💰 가격경쟁력

3.5

 

주변 시세 대비 프리미엄

📈 투자가치

4.0

 

소단지·외곽·유동성 제한

종합 스코어: 5.4 / 10

"교육 + 자연환경은 우수, 교통·가격·투자성은 약점"

📅 청약 일정

2026.02.12 (목) — 입주자모집공고

2026.02.23 (월) — 특별공급 접수

2026.02.24 (화) — 1순위 접수

2026.02.25 (수) — 2순위 접수

2026.03.04 (수) — 당첨자 발표

2026.03.06~13 — 서류 접수

2026.03.16~18 — 계약 체결

2026.03월 — 🏠 입주

⚡ 초고속 일정! 청약 → 당첨 → 계약 → 입주가 한 달 안에 끝납니다. 완공된 단지라 즉시 입주 가능. 반면 자금 준비도 그만큼 빨라야 합니다.

🎯 특별공급 배정표

타입	총 세대	다자녀	신혼	노부모	생애최초	특공 계	일반
81H	4	-	1	-	1	2	2
82D	7	1	2	-	-	3	4
82G	4	-	1	-	1	2	2
83A	7	-	-	1	1	2	5
84B	7	1	2	-	1	4	3
84C	2	-	-	-	1	1	1
84E	7	1	2	-	-	3	4
84F	7	-	2	-	-	2	5
84K	5	2	2	-	-	4	1
합계	50	5	12	1	5	23	27

📌 신혼부부 12세대로 가장 많음 → 신혼부부 특공이 가장 유리!

📌 84K 타입은 특공 4 / 일반 1 → 일반공급 물량이 거의 없으니 특공 아니면 사실상 불가

✅ 청약 자격 & 체크리스트

📋 체크리스트

• □ 해당지역 우선: 제주특별자치도 1년 이상 거주자 (공고일 2025.02.12 이전부터)
• □ 기타지역: 제주도 1년 미만도 신청 가능 (경쟁 시 후순위)
• □ 1순위: 청약통장 가입 6개월 이상 + 면적별 예치금 충족
• □ 2순위: 청약통장 가입했으나 1순위 미해당자
• □ 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자
• □ 계약금 3,000만원 준비 가능한가?
• □ 잔금 4.65~5.55억 (3월 입주지정일) 자금계획 있는가?

⚠️ 제주도 거주자 우선
경쟁 시 제주도 1년 이상 거주자가 우선합니다. 50세대 소규모라 경쟁률에 따라 비거주자 기회가 올 수도 있습니다.

🚗 주요 출퇴근지 소요시간

표선면은 제주 동남부 외곽입니다. 제주도 특성상 대중교통(시외버스)은 배차 간격이 길고, 사실상 자가용이 필수입니다.

🚘 자가용 기준

🏢 서귀포 혁신도시 (NIA)

🚗 26분

17.6km | 공공기관·기업 밀집

🌋 성산일출봉

🚗 26분

19.2km | 관광업 종사자

🏛️ 제주시청

🚗 49분

38.5km | 행정·업무 중심

🏛️ 서귀포시청

🚗 51분

34.7km | 서귀포 시내

✈️ 제주국제공항

🚗 57분

42.8km | 출장·여행

🏖️ 중문관광단지

🚗 67분

44.3km | 호텔·관광업

🚌 대중교통 (시외버스) 기준

목적지	예상 소요시간	비고
서귀포 혁신도시	약 40~50분	701번 순환버스 등 이용
서귀포시청/시내	약 70~90분	환승 필요할 수 있음
제주시/공항	약 90~120분	직통 노선 제한적, 환승 고려
중문관광단지	약 100분+	서귀포 경유, 배차 간격 주의

⚠️ 제주 대중교통 현실
제주도 시외버스는 배차 간격 30분~1시간이 일반적입니다. 표선면은 외곽이라 노선도 제한적. 자가용 없이 출퇴근은 사실상 불가능에 가깝습니다. 차량 보유가 전제 조건입니다.

🎯 표선면은 누구에게 맞는 출퇴근 거리?

• ✅ 서귀포 혁신도시 근무자 → 26분, 현실적 출퇴근 가능
• ✅ 성산 관광지 근무자 → 26분, 양호
• ⚠️ 서귀포 시내 근무자 → 51분, 감당 가능하지만 장거리
• ❌ 제주시/공항 근처 근무자 → 50~60분, 매일 출퇴근은 부담
• ❌ 중문관광단지 근무자 → 67분, 비추천

🎓 학군·교육 — IB 월드스쿨 팩트체크

📍 통학 거리 (단지 기준)

학교	거리	도보	IB 프로그램	IB 인증일
🏫 표선초등학교	394m	약 5분	PYP (초등)	2022.11.22
🏫 표선중학교	184m	약 2분	MYP (중등)	2022.12.28
🏫 표선고등학교	371m	약 5분	DP (고교)	2021.11.16

📌 초·중·고 모두 도보 5분 이내 — 학군 접근성은 최상급

📚 IB 프로그램이란?

PYP (Primary Years Programme) — 표선초등학교

만 3~12세 | 수업 언어: 영어 + 한국어

학생 462명, 교원 33명 (2025년 5월 기준). IB 도입 후 재학생 2021년 230명 → 2025년 461명으로 2배 증가. 재학생 절반 이상이 타 지역 전입.

MYP (Middle Years Programme) — 표선중학교

만 11~16세 | 수업 언어: 영어 + 한국어

학생 560명. IB 초-중 연계 가능이 인기 요인.

DP (Diploma Programme) — 표선고등학교

만 16~19세 | 수업 언어: 한국어

학생 371명, 교원 51명. 2024년 DP 첫 평가: 응시자 26명 전원 이수, 평균 29점 (세계 평균 29.06점 수준). 서울대·연고대·성균관대·UNIST·DGIST 등 합격 사례.

📊 학군 스코어카드

🏫 표선초등학교 PYP

학생 수	462명
교원 수	33명
학생 대 교원 비	14.0 : 1
IB 인증일	2022.11.22
수업 언어	영어 + 한국어
단지→학교	394m (도보 5분)

📈 IB 도입 후 학생 수 230명→462명 (2배 증가)
재학생 절반 이상이 타 지역 전입

🏫 표선중학교 MYP

학생 수	560명
IB 인증일	2022.12.28
수업 언어	영어 + 한국어
단지→학교	184m (도보 2분)

📝 MYP 공개수업에서 "학생 자존감/학교 자부심 변화" 평가

🏫 표선고등학교 DP

학생 수	371명
교원 수	51명
학생 대 교원 비	7.3 : 1
IB 인증일	2021.11.16
수업 언어	한국어
단지→학교	371m (도보 5분)

🎓 2024 DP 첫 평가: 26명 전원 이수
평균 29점 (세계 평균 29.06점)
🏛️ 서울대·연고대·성균관대·UNIST·DGIST 합격

📐 학군 종합 평가

초·중·고 IB 풀연계	✅ 전국 유일 — PYP→MYP→DP 도보 통학
통학 최대 거리	394m (표선초, 도보 5분)
교육 이주 실적	표선초 4년간 학생 수 2배 증가
대입 성과 (DP)	첫해 26명 전원 이수, 주요 대학 합격
학생 대 교원 비	표선고 7.3:1 (전국 평균 대비 우수)
학군 리스크	비평준화 전형 표선고 자동 배정 아님

학군 스코어: 9.0 / 10 "교육 환경만큼은 제주 최고, 전국 기준으로도 독보적"

⚠️ IB 학군 리스크도 있습니다

① 표선고 입학은 자동이 아닙니다
비평준화 전형(내신 중심 선발)으로 운영되며, 2026학년도 경쟁률 0.95:1이지만, 이전에는 "지역 학생이 밀린다"는 논란도 있었습니다.

② 대입 제도는 변수
IB DP 성적의 대입 반영 방식은 교육부·국회 논의에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 진행형입니다.

③ "IB 교육 = 사교육 불필요"는 과장
IB 커미션드 리서치에서는 "사교육이 IB 학습에 크게 도움이 되지 않는다"는 인식 경향을 보고하지만, 이는 경향이지 절대 명제가 아닙니다.

📍 주변 생활 환경

의료·편의시설 (반경 500m 이내)

시설	거리	비고
🏥 강성백치과의원	333m
🏥 표선삼성의원	350m
🏥 서울리더스치과의원	394m
🏥 표선하늘의원	394m
🏥 해비치의원	409m

시설	거리	비고
🛒 코끼리마트	364m
🛒 표선농협하나로마트	400m	주요 장보기 인프라
🛒 유드림식자재마트	520m

⚠️ 대형마트·종합병원은 없습니다
표선면은 면 단위 시골 생활권입니다. 동네 의원·소규모 마트는 있지만, 이마트·코스트코 같은 대형 쇼핑시설이나 종합병원은 서귀포 시내(차량 30~50분)에 가야 합니다.

🏖️ 관광·자연 (차량 기준)

🏖️ 표선해수욕장

차량 5분

제주 동남부 대표 해변

🌋 성산일출봉

차량 26분

유네스코 세계자연유산

🎠 빛의섬 루미버스

도보 15분

단지 인근 테마파크

🥾 올레길

인접

제주 올레 3코스~4코스

👍 장점 vs 👎 단점

👍 장점

• IB 초·중·고 도보 5분 — 전국 유일 IB PYP-MYP-DP 풀연계 생활권
• 즉시 입주 — 2026년 3월, 완공 단지
• 비규제 — 전매·재당첨·거주의무 전부 없음
• 계약금 3,000만원 정액 — 초기 진입 부담 낮음
• 발코니 확장 무상 — 추가 비용 없음
• 제주 자연환경 — 표선해변, 성산일출봉, 올레길 인접
• 교육 이주 수요 검증 — 표선초 학생 수 2배 증가 실적

👎 단점

• 안전마진 없음 — 주변 시세 대비 대폭 프리미엄
• 50세대 초소형 — 관리비 부담, 커뮤니티 부재
• 교통 인프라 취약 — 대중교통 사실상 불가, 차량 필수
• 면 단위 생활권 — 대형마트·종합병원 없음
• 잔금 부담 — 중도금 없이 잔금 일시 납부 구조
• 표선고 입학 보장 아님 — 비평준화, 경쟁 가능성
• 투자 유동성 — 소형 단지 + 외곽 = 매도 어려울 수 있음
• 중소 건설사 — 리첸시아 브랜드 인지도 낮음

🔍 공식 vs 홍보 팩트체크

항목	공고문 (공식)	기사/홍보	판정
층수	아파트 7층 + 연립 5층	"5층 저층 아파트"	단순화됨
분양가	4.95~5.85억	"5억 내외"	범위 축소
계약금	3,000만원 정액	동일	일치
주차	61대 (지하42/지상19)	61~63대 혼재	공고문 우선
발코니 확장	무상 + 미확장불가 + 세금 본인부담	"무상" 강조	세금 안내 누락
IB EDU	단지 내 교육기관 없음	"IB 교육 특화"	과장 소지

🦞 코드로 보는 부동산의 한마디

🟡 "교육 이주 실수요자 한정 추천"

리첸시아 표선 IB EDU는 솔직히 숫자만 보면 추천하기 어렵습니다.

표선면 84㎡ 기존 매물이 3억대인데 신축이라고 5억대? 안전마진 -40%는 아무리 신축 프리미엄 감안해도 부담이 큽니다. 50세대 소단지에 중소 브랜드, 외곽 입지까지.

그런데 이 단지의 진짜 가치는 숫자가 아니라 "IB 학군"입니다.

표선초·중·고 IB 월드스쿨 풀연계가 도보 5분. 전국에서 이런 환경은 여기뿐입니다. 실제로 표선초 학생 수가 2배로 늘었고, DP 첫 졸업생이 서울대·연고대 합격했습니다. 교육 이주 수요는 '실체가 있는 수요'입니다.

추천: 자녀 IB 교육 목적 + 제주 이주 실수요 + 차량 보유 + 잔금 자금력 → ✅
비추천: 투자 목적 + 시세차익 기대 + 대중교통 의존 → ❌

📌 투자가 아니라 "교육 환경에 대한 비용"으로 접근해야 하는 단지입니다.
IB 프리미엄이 향후 시세에 반영될지는 아무도 모릅니다. 확실한 건, 지금 이 가격은 그 불확실성까지 포함한 가격이라는 것.

📢 본 글은 투자 조언이 아닌 정보 제공 목적입니다. 청약 및 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 진행하시기 바랍니다.

#리첸시아표선IBEDU #리첸시아표선 #제주청약 #표선면 #서귀포분양 #IB학군 #IB월드스쿨 #표선초 #표선중 #표선고 #비규제지역 #즉시입주 #전용84 #계약금3천 #발코니확장무상 #제주이주 #교육이주 #신혼부부특공 #소형단지 #민영주택 #제주아파트 #2026청약