26년 03월 10일 상주자이르네 _ 청약 분석

상주자이르네 — 청약 분석 경북 상주 최초 자이 브랜드 | 773세대 대단지 | 84~135㎡ 다양한 평형

경상북도 상주시 함창읍에 자이(Xi) 브랜드가 처음 들어옵니다. 자이에스앤디(GS건설 계열)가 시공하는 773세대 대단지로, 전용 84~135㎡까지 폭넓은 평형을 갖추고 있습니다.
1순위 청약이 3월 17일(화)로 일주일 앞으로 다가왔습니다.

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773세대공급 세대수

4.29~9.84억분양가 범위

비규제규제지역 여부

3/17(화)1순위 청약일

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1순위 청약 접수까지

⚡ 이 분양의 핵심 3가지

① 상주 최초 자이 브랜드 → GS건설 계열 자이에스앤디 시공. 경북 소도시에 프리미엄 브랜드 아파트 등장
② 773세대 대단지 → 상주시 내 최대 규모급. 커뮤니티 시설, 조경, 관리비 효율 모두 기대
③ 안전마진 주의 → 상주 기존 시세(84㎡ 기준 3.0~3.2억) 대비 분양가가 높아, 실수요 중심 접근 필요

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단지 개요 경상북도 상주시 함창읍 · 자이에스앤디 시공 · 2029년 4월 입주

단지명	상주자이르네
위치	경상북도 상주시 함창읍 윤직리 840번지 일원
시행사	교보자산신탁(주)
시공사	자이에스앤디(주) (GS건설 계열)
총 세대수	773세대 (일반 434세대 + 특별 339세대)
주택형	전용 84㎡ (565세대) · 99㎡ (126세대) · 112㎡ (2세대) · 125㎡ (78세대) · 135㎡P (2세대)
입주예정	2029년 4월
규제지역	비규제지역
문의처	☎ 1670-0394

💡 자이에스앤디란?
GS건설의 계열사로, 자이(Xi) 브랜드를 사용하는 주택 전문 시공사입니다. 본체 GS건설 자이와 시공 품질은 동일하나, 시행 구조가 다릅니다. 상주에 자이 브랜드가 들어오는 것은 이번이 처음입니다.

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분양가 분석 84㎡ 4.29~4.55억 · 99㎡ 5.79~5.86억 · 125㎡ 7.25억 · 계약금 10%

타입별 분양가 요약

타입	전용면적	세대수	분양가(최고가)	평당가
84A	84.99㎡ (25.7평)	442세대	4억 5,520만	1,771만/평
84B	84.99㎡ (25.7평)	67세대	4억 5,520만	1,771만/평
84C	84.98㎡ (25.7평)	56세대	4억 2,940만	1,671만/평
99A	99.97㎡ (30.2평)	106세대	5억 7,850만	1,915만/평
99B	99.71㎡ (30.2평)	15세대	5억 8,630만	1,942만/평
99C	100.00㎡ (30.2평)	5세대	5억 8,510만	1,938만/평
112	112.87㎡ (34.1평)	2세대	6억 6,040만	1,937만/평
125	125.80㎡ (38.1평)	78세대	7억 2,540만	1,904만/평
135P	135.90㎡ (41.1평)	2세대	9억 8,370만	2,393만/평

💰 납부 구조 핵심

• 84A 기준: 분양가 4억 5,520만 원
• 계약금 10% → 약 4,552만 원
• 중도금·잔금은 모집공고문 확인 필요
• 입주 예정 2029.04 → 약 3년 대기
• 발코니 확장비, 옵션비 별도 (모집공고 참조)

💰 자금 계획 계산기

주택형 선택 84A (4억 2,940만 ~ 4억 5,520만) 84B (4억 5,520만) 84C (4억 2,940만) 99A (5억 7,850만) 125 (7억 2,540만) 예상 분양가 45,000만 예상 수리비 0만 대출 예정금액 12,000만

실제 필요 현금 33,000만 원

4,500만계약금 (10%)

40,500만잔금 (90%)

0만옵션/수리비

-12,000만대출 차감

※ 대출 가능 금액은 개인 신용·소득·LTV에 따라 다릅니다

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📊 안전마진 분석 분양가 vs 상주 시내 시세 비교

상주시 중심부(남성동·신봉동) 신축 84㎡ 아파트와 비교합니다.

상주자이르네 84A 4.55억

VS

상주 시내 신축 84㎡ 3.0~3.2억

비교 대상	면적	시세	비고
상주 e편한세상 (2020)	84㎡	약 2.8~3.2억	상주 시내 최신축
상주 모아엘가 (2019)	84㎡	약 2.5~3.0억	상주 시내
상주 시내 구축	84㎡	약 1.5~2.5억	10년 이상
상주자이르네 84A	84㎡	4.55억	안전마진 -1.3억

⚠️ 안전마진 마이너스 주의
84㎡ 기준 상주 시내 신축 시세(3.0~3.2억) 대비 약 1.3~1.5억 원 프리미엄이 붙어 있습니다. 자이 브랜드 + 773세대 대단지 가치를 인정하더라도 단기 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

💡 그래도 고려할 점
• 상주 최초 자이 브랜드 → 지역 랜드마크 프리미엄 기대
• 773세대 대단지 → 커뮤니티·관리비 측면 경쟁력
• 2029년 입주 → 3년간 시세 변동 가능성
• 함창읍 신규 택지 → 주변에 비교 대상이 사실상 없음

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🏠 주거지 스코어 6개 항목 10점 만점 종합 평가

항목	점수	평가
📚 교육	4.0/10	초·중·고 모두 1.4km 이상. 스쿨버스 필수, 읍면 수준 학군
🚗 교통	3.0/10	구미·김천 30~35분 접근. 서울 출퇴근 불가. 자가용 필수
🏪 생활인프라	4.0/10	함창읍내 소규모 상권. 대형마트·종합병원은 상주 시내 의존
🌳 자연환경	8.0/10	산과 녹지에 둘러싸인 쾌적한 환경. 공기질 우수
💰 가격경쟁력	5.0/10	지역 시세 대비 다소 높은 분양가. 자이 브랜드 프리미엄 부담
📈 투자가치	3.0/10	인구 감소 지역, 유동성 낮음. 전매·투자 매력 제한적

교육 4.0/10

교통 3.0/10

생활인프라 4.0/10

자연환경 8.0/10

가격경쟁력 5.0/10

투자가치 3.0/10

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청약 일정 1순위 3/17(화) · 당첨 발표 3/24(화) · 계약 4/4~6

단계	일정	비고
모집공고일	2026.03.09(월)	매일신문 게재
특별공급	2026.03.16(월)	청약홈 인터넷 접수
1순위 청약	2026.03.17(화)	청약홈 인터넷 09:00~17:30
2순위 청약	2026.03.18(수)	청약홈 인터넷 09:00~17:30
당첨자 발표	2026.03.24(화)	상주자이르네.com / 청약홈
계약 체결	2026.04.04~06	모집공고 참조
입주 예정	2029년 4월	약 3년 후

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특별공급 배정표 총 339세대 · 신혼부부 130세대 최다

유형	84A	84B	84C	99A	125	계
다자녀	44	7	6	11	8	76
신혼부부	102	15	13	0	0	130
생애최초	40	6	5	0	0	51
노부모	13	2	2	3	2	22
기관추천	44	7	6	0	0	57
계	243	37	32	14	10	339

✅ 신혼부부 물량 최다
84㎡ 타입에 신혼부부 특공 130세대가 배정되어, 신혼 실수요자에게 유리합니다. 다자녀(76세대), 기관추천(57세대)도 상당한 물량입니다.

💡 99㎡ 이상은 특별공급이 극소
99A 14세대(다자녀 11 + 노부모 3), 125㎡ 10세대(다자녀 8 + 노부모 2)뿐입니다. 대형 평형은 일반공급이 사실상 메인입니다.

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청약 자격 & 체크리스트 민영주택 · 만 19세 이상 · 예치금 충족

1순위 자격 요건 — 클릭하여 자격을 확인하세요

0/5 확인 완료

만 19세 이상 성년자 (세대주 또는 세대원)

청약통장 — 주택청약종합저축 가입 후 12개월 경과 (수도권 외 6개월)

예치금 충족 — 경북 85㎡ 이하 200만 원 / 102㎡ 이하 300만 원 / 135㎡ 이하 400만 원

세대구성원 전원 무주택 또는 1주택 이하 (처분 조건)

거주지 — 경상북도 거주자 우선, 기타지역 가능

지역 우선 공급 기준

구분	대상	우선순위
해당지역	경상북도 거주자	우선
기타지역	그 외 전국	후순위

💡 당첨 시 제한사항
• 비규제지역이므로 거주의무, 전매제한 완화
• 재당첨 제한: 비규제지역 기준 적용
• 가점제 75% + 추첨제 25% (85㎡ 이하 기준)
• 85㎡ 초과는 추첨제 100%

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🚗 주요 도시 출퇴근 시간 함창읍 기준 · 자가용+대중교통 실측

상주시 함창읍은 자가용 필수 지역입니다. 구미·김천까지는 30~40분으로 양호하나, 대구·서울 접근은 어렵습니다.

🏭 문경시

자가용 약 15분 · 약 10km · 대중교통 약 25분

✅ 추천 — 사실상 생활권 통합. 문경 직장인에게 최적

🏭 김천시

자가용 약 30분 · 약 30km · 대중교통 약 45분

✅ 추천 — KTX 김천(구미)역까지 30분 접근 가능

🏭 구미시

자가용 약 35분 · 약 40km · 대중교통 약 55분

✅ 추천 — 구미 산단 출퇴근 가능 거리. 중부내륙고속도로 이용

🏙️ 대구시

자가용 약 90분 · 약 100km · 대중교통 약 150분

⚠️ 비추천 — 편도 1시간 30분 이상. 일상 출퇴근 어려움

🏙️ 서울 (강남)

자가용 약 153분 · 약 176km · 대중교통 약 229분

❌ 불가 — 편도 2시간 30분 이상. 수도권 출퇴근 불가

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🎓 학군 스코어카드 함창읍 인근 학교 현황

4.0 학군 스코어 / 10점

🏫 초등학교 — 함창초등학교

항목	내용
거리	약 1,630m (도보 약 23분)
주소	상주시 함창읍 구향3길 38
특이사항	읍내 유일 초등학교. 도보 통학 어려움, 차량/스쿨버스 필수

🏫 중학교 — 상지여자중학교 / 함창중학교

항목	내용
거리	상지여중 약 1,426m (도보 20분) / 함창중 약 2,393m (도보 34분)
특이사항	상지여중은 여학생 전용. 남학생은 함창중 배정 가능성 (원거리)

🏫 고등학교 — 상지미래경영고등학교 / 문경여자고등학교

항목	내용
거리	상지미래경영고 약 1,486m (도보 21분) / 문경여고 약 1,949m (도보 27분)
특이사항	일반고 선택지 극히 제한적. 상주/문경 시내 고등학교 통학 필요 가능성

⚠️ 학군 약점 요약
• 초·중·고 모두 도보 20분 이상 → 차량 통학 필수
• 중학교는 남녀 분리(상지여중·함창중) → 남학생 배정 불리
• 고등학교 선택지 매우 부족 → 일반고·자사고 접근 어려움
• 학원가 사실상 없음 → 사교육은 상주 시내 의존

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장점 vs 단점

✅ 장점

• 상주 최초 자이 브랜드 — 지역 내 프리미엄 아파트 부재를 채워주는 랜드마크
• 773세대 대단지 — 커뮤니티, 조경, 관리비 효율 모두 유리
• 다양한 평형대 — 84~135㎡까지 실수요 맞춤 선택 가능
• 특별공급 풍부 — 339세대(44%), 신혼부부 130세대 최다
• 쾌적한 자연환경 — 산과 녹지, 맑은 공기, 전원적 주거
• 구미·김천 출퇴근 가능 — 경부축 산업도시 접근성 양호

❌ 단점

• 안전마진 마이너스 — 상주 시세 대비 1.3~1.5억 높은 분양가
• 함창읍 소재 — 상주 시내에서도 외곽. 생활 인프라 부족
• 학군 열악 — 모든 학교 도보 20분+. 학원 전무
• 인구 감소 지역 — 상주시 인구 약 9.5만, 지속 감소 추세
• 유동성 낮음 — 향후 매각·전세 수요 불확실
• 서울 접근 불가 — 수도권 출퇴근은 현실적으로 불가능

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🏠 코드로 보는 부동산의 한마디

"상주 최초 자이, 그 이름값은 확실하다.
하지만 분양가가 지역 시세를 크게 앞선다는 점을 직시해야 한다."

상주자이르네는 경북 소도시에 들어오는 대형 브랜드 아파트라는 점에서 의미가 있습니다. 773세대 대단지에 자이 브랜드, 다양한 평형 — 상주 주민에게는 그간 없었던 선택지입니다.

하지만 84㎡ 분양가 4.55억은 현재 상주 시세(3.0~3.2억)를 훌쩍 넘습니다. 자이 브랜드 프리미엄을 감안해도, 입주 시점(2029년)까지 이 갭을 메울 수 있을지는 미지수입니다.

추천 대상: 상주·문경·구미 지역에서 실거주할 분, 자녀 양육보다 은퇴·전원생활 목적인 분
비추천 대상: 투자 목적, 수도권 출퇴근자, 학군 중시 가정

결론: 조건부 추천 — 실거주 한정, 투자 비추

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